【ITBEAR】9月10日消息，
撰文&编辑：李敏
2024年中期财报季收官，各房企业绩成为行业关注焦点。
本文重点梳理了嘉里建设、恒基地产、仁恒置地、太古地产、九龙仓集团和凯德中国房托基金等6家港资或外资房企的内地投资物业（购物中心、办公楼、服务式公寓及酒店）2024年上半年运营表现及未来发展计划。
相较本土商业地产企业近些年的快速规模化扩张，重仓内地的外资及港资房企在投资物业方面表现得“谨慎低调”，并以重资产运作见长：
“最保守”如九龙仓集团自2019年最后一次购入地块后再没有补充土地，土地储备逐年下降；
“最激进”如太古地产也不过是2021年9月推出截至目前最新的商业项目——上海前滩太古里，近两年千亿投资拿的地最早也要到2025年才会启用；
恒基以办公物业为主，近几年仅开出广州星寰国际商业中心及上海星扬西岸中心；
而嘉里建设的在营投资物业开业时间要追溯到2016年……
不难发现，上述商业企业不但目前在内地投资物业业绩“相当坚稳”，更由于对长远前景保持乐观和信心，而在内地储备相当大份额的投资物业面积。
典型如太古地产近两三年陆续官宣西安太古里、三亚太古里、上海前滩综合发展项目和陆家嘴太古源、广州聚龙湾项目等，又相继增持成都太古里、北京颐堤港二期、广州太古汇旁投资物业等；
还有近日刷屏地产圈的重磅新闻，嘉里建设将原“华润招商一姐”张芳招至麾下担任商业副总裁，负责包括商业定位、租赁、市场管理、主要商户的协作、租户管理、运营、活动策划和其他相关职能等各个方面的商业职能；再联系到2021-2023年间，嘉里建设在上海黄浦和浦东的大手笔拿地，该公司在内地核心市场的商业地产扩张野心逐渐显露。
01.
嘉里建设
2024上半年投资物业租金收入24.26亿港元，
对核心市场前景仍然乐观
8月21日，嘉里建设发布了2024年中期业绩报告。报告期内，物业租赁及其他收入约24.26亿港元，同比减少3%；酒店营运8.22亿港元，同比减少3%。
截至2024年6月30日，嘉里建设旗下主要投资物业及酒店组合应占楼面面积约合173万平方米，包括香港和内地的办公室、零售、公寓、酒店及货仓资产。在香港和内地的投资物业及酒店组合应占楼面面积中，内地占83%，香港则占17%，分别为144万平方米及29万平方米。
此外，未来约有投资物业及酒店投资组合储备楼面面积约102万平方米，其中包括办公室楼面面积约54万平方米，零售楼面面积约43万平方米，以及酒店物业及公寓楼面面积约5.6万平方米。主要分布在内地的上海浦东和黄浦，此外，还包括武汉和杭州等地项目亦在建设中。
位于上海浦东金桥板块由嘉里建设、海外基金、华之门联合打造的上海新嘉中心Prisma综合体项目。
嘉里建设上海黄浦金陵路项目
展望未来，嘉里建设主席郭孔华表示，来自内地的高净值人士、专业人士及家庭纷纷移居香港，其中大多数是通过「高端人才通行证」计划来港。此等人士和家庭代表了一股强大的购买力，而优质、地理位置优越且随时可入住的住宅尤受青睐。
整体而言，嘉里建设对核心市场的长期前景仍然乐观，并将继续提升为客户提供的价值和服务。
内地投资物业总租金收入20.53亿港元，
按人民币基准同比上升3%
2024年上半年，嘉里建设内地投资物业及酒店组合在附属公司层面的收入为27.06亿港元（2023年上半年：27.71亿港元），同比下降2.35%。除酒店外，内地投资物业租金收入18.84亿港元（2023年上半年：19.20亿港元），毛利14.02亿港元（2023年上半年：14.39亿港元）。相应毛利率为74%（2023年上半年：75%）。
嘉里建设表示，租金及毛利的稳定性彰显了集团租赁组合的韧力及避险特质。若按人民币计算，内地租金收入在附属公司层面按年略增3%，其中零售租金收入之增幅，部分被办公室租金收入减少所抵销。内地投资物业的合并租金收入（不包括酒店，但计入联营公司及合营公司的贡献）为20.53亿港元（2023年上半年：20.86 亿港元），按港币基准按年下跌2%，但以人民币基准则按年上升3%。
财报显示，受惠于物业资产的优越地理位置及良好质素，加上为提升资产吸引力而进行的资产升级，上半年嘉里建设零售分部表现略为改善，客流量及租户销售增加，期末出租率为87%，按年上升两个百分点。集团将继续专注于收入管理，优化零售品牌组合，并致力争取与蓝筹及红筹长期租户续约。
此外，内地酒店业务于附属公司层面录得收入8.22亿港元（2023年上半年：8.51亿港元），按年微跌3%。以人民币计算，内地酒店业务收入录得1%的温和增长。内地酒店业务的合并收入（包括联营公司及合营公司的贡献）按港币计算按年减少3%至10.50亿港元（2023年上半年：10.77 亿港元），但按人民币计算则增加2%。
02.
恒基地产
上半年应占租金总收入上升3%至34.03亿港元
8月21日，恒基地产公布2024年中期业绩。根据公告，截至2024年6月30日，香港投资物业方面，恒基地产应占租金总收入上升3%至34.03亿港元，主要收租物业平均出租率为93%。
内地投资物业收入方面，期内，恒基地产内地租赁业务应占租金总收入10.43亿港元，同比减少1%；而应占税前租金净收入7.64亿港元，同比增加1%。
截至2024年6月30日，恒基地产在内地的投资物业合计建筑面积为120.77万平方米，以写字楼为主，建筑面积85.47万平方米，占比71%；零售商业物业建筑面积为35.30万平方米，占比29%。
按照城市划分，恒基地产内地主要投资物业集中于北京、上海、广州三座城市，其中上海占比最大，持有建筑面积64.1万平米，占比53%；北京投资物业建面为20.4万平米，占比17%；广州的投资物业面积为23.2万平米，占比19%。
恒基地产内地的投资物业组合代表项目包括北京环球金融中心(简称wfc)、广州星寰国际商业中心、上海星扬西岸中心，以及上海六八八广场。
恒基地产表示，受到企业降本增效及市场新增供应等因素影响，2024上半年内地租赁市场租金受压。不过，凭借近年新开业的广州星寰国际商业中心及上海星扬西岸中心带来租金贡献，因此，期内租赁业务继续表现稳定，租金总收入以人民币计值录得1%升幅。
出租率方面，截至2024年6月30日，北京环球金融中心出租率约80%；上海六八八广场以及上海环智国际大厦出租率均达94%；上海恒基名人商业大厦出租率为93%；上海港汇中心二座以及位于淮海中路商贸地段之合作项目，出租率均逾80%；不过，上海恒汇国际大厦由于周边商厦竞争加剧，出租率约为七成；
上海星扬西岸中心（上海星扬Lumina）
上海星扬西岸中心招租理想。
该项目坐落于徐汇滨江，「星扬西岸中心」一期可提供约17万平米的甲级写字楼楼面，多家跨国企业已先后进驻。1.86万平米的商场也汇集SUBWAY赛百味中国品牌旗舰店暨亚太区最大门店、BAR·A·MUNDI柏兰蒂法式融合餐厅、MANNER CAFE、Tims等多间受欢迎的餐饮业态。
毗邻的二期项目「星瀚广场」总楼面面积9.3万平米，已有多家知名汽车企业进驻，当中「宝马汽车」近期更扩充其租赁楼面。同时知名会计师事务所「安永」亦已落实进驻，令该项目于2024年6月底出租率逾80%。
广州星寰国际商业中心（广州星寰Lumina）
广州星寰国际商业中心位处粤港澳大湾区核心城市，兼且临近珠江坐拥一线江景。其双子塔楼所提供甲级写字楼楼面面积合共约9万平米，于2024年6月底已租出超过80%。至于其8.4万平方米的购物中心及地库商场，影院及特色食肆亦已陆续开业；广州恒宝广场出租率提升至70%。
此外，在内地的未来物业储备方面，恒基地产旗下持有住宅的物业储备面积最大，占比达73%，写字楼、商业储备建筑面积约18.77万、13.84万平米。
03.
仁恒置地
2024年上半年投资物业租金收入6.35亿元，
同比增长10.35%
8月14日，仁恒置地公布截至今年6月底止中期业绩。2024上半年，仁恒置地物业投资和酒店运营分部收入8.94亿元，同比增长1.88%；分部税前利润为3.48亿元，同比大增33.67%。截至2024年6月末，物业投资和酒店运营分部资产价值为386.09亿元。
按业务类型划分，物业租金收入约6.35亿元，同比增长10.35%；酒店经营收入2.59亿元。
仁恒置地的投资房地产物业主要分布在中国内地及新加坡。财报显示，仁恒置地在中国内地拥有深圳仁恒梦创广场、海口仁恒里、苏州仓街商业广场、成都仁恒置地广场等约10座投资物业（除酒店、如上表所示），总建筑面积超75万平米。
04.
太古地产
千亿投资策略维持不变，
内地11个大型商业项目按计划推进建设或升级
根据太古地产发布的2024年上半年业绩情况，太古地产1000亿港元投资计划进展理想。据财报数据，截至2024年8月2日 ，已承诺投放的投资计划总额约为650亿港元（110亿港元于香港、440亿港元于中国内地和100亿港元于住宅物业买卖项目）。
主席白德利表示，内地已落实的重点项目包括上海前滩综合发展项目、上海陆家嘴太古源、 西安太古里综合体、三亚太古里、增持北京颐堤港二期、广州聚龙湾综合体零售部分、投得广州文化中心用于扩展广州太古汇零售部分。
另外，内地现有项目亦将全面优化升级。如今年4月，太古地产宣布将北京瑜舍酒店重建成汇聚国际知名品牌旗舰店的零售地标，以扩大毗邻的三里屯太古里的零售体验。与此同时，三里屯太古里北区正在优化，打造汇聚国际名牌的零售物业组合，瑜舍酒店的零售转型无疑进一步助力三里屯商圈的发展。
此外，上海兴业太古汇和成都太古里也已展开升级工程， 以扩大物业组合中的奢侈品零售部分。
白德利指出，目前，太古地产正扩展中国内地业务，于2027年前在六个中国内地城市发展共11个主要以零售主导的大型商业项目。尽管经济存在不明朗因素，但计划中的各项投资项目，以及现有物业的升级工程，将有助集团增加在中国内地奢侈品零售市场的份额。
白德利强调，太古地产各项投资计划充分反映集团对香港、中国内地及东南亚核心市场的长远展望仍然充满信心。
展望未来六个月及往后时间，公司将继续聚焦推行计划中的投资及增长项目， 以及加强现有物业组合的坚稳发展。公司亦将继续研究如何焕新及推出精彩的产品及服务，以提升投资物业表现，并仔细研究在哪些方面可以进一步提升ESG范畴，以及促进业务数码转型。
太古地产行政总裁彭国邦补充指出，内地零售市场经历了2023年疫后高峰后，2024年将进入正常化阶段。零售物业需求预期将保持稳健，不过，今年下半年零售品牌商对扩张业务会采取较为审慎的态度。公司预期广州及成都对奢侈品零售铺位的需求保持殷切。
截至2024年6月30日，太古地产应占物业组合的总楼面面积约365万平方米。其中，约有321.45万平方米为投资物业及酒店，包括已落成投资物业及酒店约226.68万平方米，及发展中或持作未来发展的投资物业约94.76万平方米。
分地区来看，太古地产在香港应占投资物业及酒店组合约142万平方米；在中国内地，集团在北京、广州、成都、上海、西安及三亚的优越地段持有11个大型商业发展项目的权益。该等项目落成后，预计将提供应占总楼面面积约170万平方米（其中约96.62万平方米已落成）。
此外，太古的投资物业组合还包括美国迈阿密的Brickell City Centre项目。
2024上半年内地零售商场销售额同比上年下跌7%，
同比2019年上升4%
业绩方面，2024年上半年，太古地产香港办公楼应占租金收入为27.3亿港元，集团最终权益租金收入25.76亿港元，同比下跌7%。撇除出售港岛东中心九个楼层引致的收入损失，租金收入总额则减少4%。截至2024年6月30日，集团香港办公楼物业组合的租用率为89%。
2024上半年，太古地产香港零售物业组合的应占租金收入为12.88亿港元，同比下跌3%。集团最终权益租金收入11.98亿港元，同比下跌3%。零售商场综合出租率约100%。不过，2024年上半年，香港主要商场零售销售额均存在不同程度的下滑，太古广场购物商场、太古城中心和东荟城名店仓的零售销售额分别下跌13%、 4%及3%，2024年上半年香港整体零售销售额下跌7%。
下面着重介绍太古地产在中国内地的投资物业业绩及零售商场运营情况。
2024年上半年，太古地产中国内地投资物业的应占租金收入总额合共30.81亿港元。其中，零售物业应占租金收入为26.15亿港元，同比上升1%，撇除人民币币值变动，同比上升5%；办公楼物业应占租金收入为4.26亿港元，同比微跌1%。
太古地产最终权益租金收入为24.45亿港元，同比增长9%。其中，零售物业权益租金为22.38亿港元，同比上升10%，撇除增持成都太古里权益的影响和人民币币值变动，租金收入总额上升2%；办公楼权益租金1.89亿港元，同比上升6%，撇除人民币币值变动，同比上升9%。
太古地产在财报中详细列出了在中国内地的的各投资物业的建筑面积、状态及权益比例，我们在此补充合作方信息，如下表所示。
明显看出，与香港投资物业业绩小幅下滑相反，太古地产中国内地投资物业包括零售和办公物业业绩逆势上升。
在营零售物业方面，该公司运营的北京三里屯太古里、成都太古里、广州滙坊、广州太古滙、北京颐堤港、上海的兴业太古汇和前滩太古里等，由于出境旅游上升，旗下部分商场进行改建及翻新工程的影响，加上2023年的高基数效应， 2024年上半年太古地产中国内地的应占零售销售额下跌7%（不包括汽车零售商销售额），但人流稳定，出租率亦保持在高水平。
尤其对比疫情前的2019年同期销售额增幅高达69%，撇除上海兴业太古汇的工程改造和疫情前的2019年上海前滩太古里未开业影响，中国内地2024上半年的整体零售销售额上升了4%。
由应占租金及总建筑面积，不难得出，2024上半年，太古地产内地运营的零售物业月租金坪效高达598港元/平米，按天则近20港元/平米。零售物业业绩不得不说是“一骑绝尘”。
正如彭国邦所言，中国内地投资物业稳健的业绩展示出太古地产「应对经济环境挑战时的抗御力及适应力」，这无疑坚定了该公司对中国内地市场的投资信心和计划推进。
对于接下来零售物业的表现，太古地产坦言，预计2024年将进入正常化阶段，品牌商将采取更审慎的态度，但对中长期前景保持正面。
太古地产预计，品牌商在其物业组合中将专注提供独家服务和客户参与活动，以突显独特定位、品牌组合和优质服务的重要性。同时，消费者出入境活动仍将会增加，而与疫情前的模式相比，顾客将会重新调整在本地和外地之间的消费模式，但长远来看，境内消费仍将占中国内地零售生意额之大部分。
总之，太古地产预期2024年下半年市场对零售楼面整体需求稳定。分地域而言，广州和成都的奢侈品牌零售商对零售楼面的扩张需求仍然殷切；上海和北京则是时装、运动、化妆品、时尚生活品牌及餐饮行业商户对零售楼面的需求将会坚稳。
中国内地5城7大商业项目蓄势建设中，
2025年起陆续亮相
太古地产接下来介绍了内地正在建设中的投资物业进展情况。
1.北京颐堤港二期
据悉颐堤港二期是现有颐堤港项目的延伸，总建筑面积约为37.58万㎡， 是一个以办公楼主导的综合发展项目，计划分两个阶段于2025年及2026年落成，现正进行地库和上盖工程。
太古地产表示，集团和中国人寿分别与远洋集团签订协议，收购该项目14.895%和49.895%的股权，交易已于8月初完成。随着交易完成后，太古地产于颐堤港二期的权益由35%增至 49.895%，与中国人寿集团持有颐堤港二期的股权相同。
2.西安太古里
西安太古里位于西安市碑林区小雁塔历史文化片区，预计将发展为一个以零售为主导的综合发展项目，包括零售和文化设施、一间酒店和服务式公寓，估计总楼面面积约为27.28万平方米，发展计划尚待落实。
挖掘及打桩工程正在进行中，预计于2026年起分阶段落成。项目乃太古地产与西安城桓文化投资发展有限公司共同开发，太古地产持有西安太古里70%权益。
3.三亚太古里
项目位于三亚海棠湾国家海岸中心地带，是太古地产首个度假型高端零售项目，包括地下停车场和其他附属设施，总建面21.32万平方米，由太古与中国旅游集团中免股份有限公司合作发展，将构成三亚国际免税城三期。
目前地库及地面层工程正在进行中，预计于 2025年年底起分阶段落成。太古地产持有该项目50%权益。
4.上海前滩综合发展项目
前滩综合发展项目位于上海中环线内，占地约6.37万平方米。该地块位于三条地铁线路的交汇点，毗邻前滩太古里，是一个由零售、办公楼和住宅组成的综合发展项目，总建面约38.1万平方米（包括地下零售面积）。
办公楼及住宅均已平顶，现正进行外墙工程，地库及零售部分的建筑工程亦在进行中，项目预计于2025年起落成。于2024年6月30日，约88%的总可出售面积经已预售。该集团持有该项目40%权益。
5.上海陆家嘴太古源
（前称上海洋泾综合发展项目）
太古地产与陆家嘴集团合作发展的陆家嘴太古源位于上海浦东黄浦江沿岸内环线内，将发展为集高尚住宅、零售、办公楼及文化设施（包括一间酒店和服务式住宅）于一体的综合体地标。估计总建面约38.84万平方米（包括地下零售面积及买卖住宅部分），相关图则有待批准，地库建筑及上盖工程正在进行中，项目预计于2027年起分阶段落成，首批住宅单位计划于2024年年底预售。太古持有该项目40%权益。
6.广州聚龙湾项目
太古地产与广州珠江实业集团有限公司合作，发展位于广佛都市圈核心区域的广州荔湾区、总建面约52.95万平方米的综合发展项目的零售部分。截至2024年6月30日已获取总建面约3.27万平方米用地。
相关交易协议的进一步签订将可能增加总建面至约15万平方米，地库工程现正进行中，整个项目计划由2027年上半年起分阶段落成。
从2025年年底开始，将陆续举办展览、盛事、快闪店及各种活动，为项目的第一阶段竣工作启动准备。太古持有该项目零售部分50%权益。
7.广州天河路387号
2024年8月，广州太古汇透过公开拍卖成功投得与其商场相连的天河路387号物业， 总楼面面积约为6.09万平方米，将翻新并作为太古汇高级零售物业组合的新增部分，预计于2026年竣工。太古持有该物业97%权益。
8.上海张园
2021年，太古地产与上海静安置业（集团）有限公司成立合资管理公司。这间集团持有60%权益的公司参与活化及管理上海静安区张园石库门历史建筑群。
建筑群活化升级后，其总楼面面积（包括停车位）将包括6.26万平方米地上面积部分， 以及8.89万平方米地下面积空间。此项目包括超过40组、约170幢两至三层高的石库门建筑，连接三条地铁线及上海兴业太古汇。
项目第一期（西区）已于2022年11月竣工及开幕， 现正进行第二期（东区）的建筑及翻新工程，预计于 2026年年底完成及开幕。集团并无持有该建筑群的权益。
上海张园一期，图源：新闻晨报
05.
九龙仓集团
负债率仅6.2%，
2024上半年基础净利增加至约20亿港元
8月8日，九龙仓集团公布中期业绩。财报显示，2024年上半年，九龙仓集团基础净盈利19.79亿港元，同比增加9%；投资物业盈利为12.07亿，同比下降5%；计入应占投资物业重估减值净额44.81亿港元，公司股东应占亏损26.37亿港元，去年同期应占溢利6.96亿港元。
九龙仓集团业务构成中，主要由投资物业、发展物业、酒店、物流及投资板块组成。2024上半年，该集团总收入70.32亿港元，同比减少13.51%；营业盈利30.85亿港元，同比减少1.72%。
其中，投资物业收入23.64亿港元，同比减少5%；营业盈利15.73亿港元，同比减少6%；基础净盈利12.07亿港元，同比减少5%，主要因为内地商场和写字楼租金偏软。其中，内地投资物业整体收入23.26亿港元，同比下跌 4%；营业盈利15.51亿港元。
发展物业收入20.28亿港元，同比下跌25%，但营业盈利升至3.87亿港元，整体营业毛利达19%，主要因为一个杭州项目落成。
酒店收入2.91亿港元，同比下跌2%；营业盈利0.12亿港元，同比下跌73%，主要因为市场疲软下房价下降。
资料显示，九龙仓集团投资物业组合，包括商场、写字楼及服务式住宅，主要位于中国内地。包括成都、长沙、重庆IFS、无锡IFS组成的国金中心系列；上海、重庆、大连时代广场组成的时代广场系列；成都、长沙时代奥特莱斯；上海会德丰国际广场等。
如下表所示，九龙仓集团目前在内地投资物业（含酒店）总建筑面积约179万平米，其中投资物业应占楼面面积约154万平米。
据九龙仓集团2023年年报，鉴于市场波动，该集团在2019年最后一次购入地块后再没有补充土地。截至2023年底，集团土地储备进一步下降至140万平方米。
面对波动的营商环境，九龙仓集团的负债比率仅为6.2%，可以说是“非常稳健”。展望未来，九龙仓集团表示：业务前景仍被经济不稳及市场波动所笼罩。美国息口转向、贸易紧张局势和地缘政治风险对全球经济越见影响。中国内地正面对房地产行业的高杠杆和高库存，以及消费意欲减弱和储蓄率上升等挑战。
香港方面，港元走强和金融状况偏紧亦阻碍经济复苏。集团会继续审慎理财，在经济逆境中把握机遇，提升业务表现。
06.
凯德中国房托
2024上半年9个Mall总客流及租户销售额双增，
出租率97.8%
资料显示，凯德置地中国信托(CLCT)投资组合包括9个购物中心、5个商业园区物业和4个物流园区物业。投资组合总建筑面积约为180万平方米，分布于中国12个主要城市。
其中，9座购物中心包括北京3座：凯德MALL西直门、凯德MALL望京、凯德MALL大峡谷。
北京以外6座：广州乐峰广场、成都凯德广场新南、呼和浩特诺和木勒、哈尔滨的凯德学府和凯德广场埃德蒙顿、长沙凯德广场雨花亭，按2023年末人民币估值约173亿元。
7月30日，凯德中国信托公布了2024年中期业绩。数据显示，2024年上半年，凯德中国信托9个零售物业实现租金收入6.587亿元，同比增长4%；实现净物业收入4.421亿元，同比增长6.1%。零售组合出租率增长至97.8%；9个零售物业的总客流约6000万人次，同比增长约14.1%。
其中，3个北京零售项目（西直门、望京、大峡谷店）的客流增长17.8%，主要由实施调改的大峡谷店贡献；北京以外的6个零售物业，客流量同比增长11.3%，主要由广州乐峰广场、长沙雨花亭、哈尔滨埃德蒙顿店贡献客流增长。凯德中国房托最大的5个零售物业（北京西直门店、北京望京店、北京大峡谷店、广州乐峰广场店、哈尔滨学府店）贡献了总客流量的75.8%。
从租户销售额看，2024年上半年实现销售额约35亿元，同比增长6.6%，较2019年上半年也增长了1.8%，超过了疫情前的同期水平。假设扣除汽车销售，租户销售额增长5.2%。
从不同区域看，北京的零售物业，零售额增长3.5%；北京以外的零售物业，增长8.8%；事实上，进行项目调改的零售物业，贡献了租户销售额增长的约70%，反映出调改策略对经营提升的有效性。如，实施调改的长沙雨花亭店，客流同比增长14.7%，零售额增长20.3%；广州乐峰广场客流增长15.9%，零售额增长8.5%；北京大峡谷店客流增长32.9%，零售额增长17.1%。
广州凯德乐峰广场，图源：项目
可以明显看出，相比高端零售物业，作为大众日常消费型购物中心，凯德中国房托在2024年上半年经营表现稳健，业绩亮眼。
展望未来，凯德中国房托将继续对零售物业进行适时调改，加强物业定位，同时对成熟的非核心物业进行分拆，以释放资金，配置到收益率更高、增长潜力更大的项目上。
