【ITBEAR】REITs市场自10月起经历了一波震荡调整，中证REITs（全收益）指数下滑了1.12%，不同板块的REITs表现差异显著。从最近公布的三季报中可以看出，消费基础设施项目在市场中表现亮眼。
目前，在已经上市的47个REITs项目中，仅有13个项目在10月份以来呈现上涨态势，其余项目均出现下滑。值得关注的是，如华夏华润商业REIT等消费基础设施类REITs涨幅位居前列，而部分保障性租赁住房项目则跌幅较大。同时，产业园区和收费公路项目的市场表现也呈现出较大的差异。
中泰证券的研究团队指出，近期宏观政策的支持和经济刺激计划的推出，使得股票市场出现企稳回升的态势，投资者的风险偏好整体上升，这对REITs等防御性资产的估值造成了一定的压力。
从三季报中可以看出，消费基础设施类REITs的业绩表现尤为出色。中信证券的FICC首席分析师明明强调，这些REITs的运营机构通过充分发挥其主动管理能力，实现了运营的稳定增长，出租率持续保持在高位。与招募说明书中的预测相比，大部分资产的营收都实现了超额完成。
具体来说，华夏华润商业REIT在今年三季度实现了1.87亿元的收入，环比增长了7.4%。其出租率在三季度末达到了99.30%，相较于招募说明书中的预测，提升了1.8个百分点。该REIT在三季报中指出，当前消费趋势正逐渐转向目的性消费和体验式消费，购物中心也在顺应这一趋势，将运营重点转向提升客流和转化率。
同样表现出色的还有中金印力消费REIT，其在三季度实现了8505万元的收入，环比增长了17.96%，出租率高达98.98%。该REIT的三季报显示，其可供分配金额已经超过了招募说明书中的同期预测水平。
然而，其他类型的REITs在三季报中的表现则呈现出更大的差异性。例如，产业园区的REITs在三季度收入环比再次出现负增长。中金公司的研究团队分析认为，在招商环境没有明显改善的情况下，二线城市的产业园区在三季度普遍出现了经营下滑的情况。同时，物流仓储行业也持续受到供需压力的影响，整体市场调整可能仍在进行中。
尽管保障房REITs的基本面保持稳健，但由于估值较高和供给增加，其市场表现也持续下滑。平安固收的首席分析师刘璐指出，近三个月来，保障房REITs一直在持续调整。
华泰证券的固收研究团队认为，在机构面临“资产荒”的背景下，公募REITs作为一种具有较高分红、适中风险和较低相关性的资产，仍然具有中长期的投资价值。然而，在短期内，由于年底机构倾向于“落袋为安”，以及权益市场的修复、REITs新项目的增加和发行审核的提速，资金可能会受到一定的分流影响。从三季报的业绩来看，投资者可以适当增加对业绩稳定资产的配置，如保障房、消费基础设施以及基本面边际向好的高分派资产。
