贝壳发布2024年三季度财报，业绩呈现分化态势
近日，贝壳（贝壳.US，贝壳-W.HK）公布了其2024年第三季度财务报告，整体业绩呈现出明显的分化特点。尽管市场对其后续发展充满期待，但本季度的财报数据仍显示出一些挑战。
财报显示，贝壳的核心业务——存量房业务，在本季度的交易额（GTV）为4478亿元，同比仅增长2%，远低于市场预期的15%增速，也低于公司此前指引的10%左右增长。与上一季度相比，存量房业务的GTV更是下滑了约21.5%。据贝壳解释，由于5月份多项全国性楼市政策的出台，住房交易主要集中在5月底和6月份释放，后续政策刺激效果逐渐减弱，导致第三季度实际成交情况不如预期。
从营收角度看，存量房业务同样表现不佳，同比下降了1%。除了GTV增长乏力，该业务的变现率也下降至1.39%，较去年同期减少了约5个基点。贝壳可能通过降低佣金以促进交易，这符合当前楼市以价换量的大趋势。受此影响，存量房业务本季度的贡献利润为25.4亿元，低于预期近19%，贡献毛利率也大幅下降至41%，环比减少了6.5个百分点。
相比之下，贝壳的新房业务则表现出色。新房成交额增长了18%，较上一季度大幅改善，并明显高于市场预期的12%增长。在国内百强房企三季度销售金额同比下滑29%的背景下，贝壳的逆势增长尤为显著。这主要得益于贝壳合作的近60%为头部国资房企，相对抗跌。同时，贝壳作为头部渠道商，在新房销售中的重要性日益凸显。
新房业务的营收更是同比增长了31%，大幅跑赢市场预期的19%增速。变现率维持在3.4%的历史高位，同比提升约0.3个百分点，进一步验证了贝壳作为渠道商的重要性。本季度，新房业务贡献利润率大体持平在24.8%，实际贡献利润19.1亿元，好于预期的17.5亿元。
贝壳的二航道业务，包括家装、租赁、家居服务和金融服务等，本季度总收入达到86.4亿元，占公司总营收的比重已达38%，同比增长54%，成为公司增长的新动力。其中，家装业务收入42.4亿元，同比增速放缓至33%，但仍保持正增长；租赁业务贡献了39.4亿元的营收，环比增速达24%，主要受益于贝壳“省心租”的增长。
然而，从费用支出和利润角度看，贝壳本季度的表现并不理想。整体毛利率为22.7%，环比跳水5个百分点以上，低于市场预期的23%。这主要是受到存量房业务和租赁业务利润率下滑的拖累。尽管贝壳在三季度看到政策刺激后信心回暖，营销费用和研发费用均有所上升，但整体费用支出仍环比略降约500万元。不过，由于毛利率的大幅下降，本季度贝壳的经营利润率为3.2%，同比和环比均明显走低，实现经营利润7.3亿元，同比减少20%。
尽管如此，贝壳的股价在9月以来新一轮支持政策的刺激下，已上涨超过40%，且回调幅度相对较小。市场已在公司的估值中记入相当部分新政的效果。然而，目前的价格反映了多高的预期仍存在不确定性。由于楼市波动性较大，贝壳的中长期利润也存在很大的不确定性。因此，投资者在看待贝壳后续发展时，仍需保持谨慎态度。
