在房地产行业的风云变幻中，万科与险资之间的复杂纠葛逐渐浮出水面，成为市场关注的焦点。这一纠葛的根源，可追溯至数年前，当时看似双赢的合作，如今却暗藏危机，如同一颗随时可能爆炸的雷。
自2018年资管新规实施以来，房企的传统融资渠道遭受重创，万科亦不例外。面对融资困境，万科转向了面临“资产荒”的险资，双方通过非标金融产品，特别是保险资金不动产债权投资计划（保债计划），展开了一场深度“联姻”。据统计，包括新华资管、泰康资管、华泰资管、太平洋资管、太平资管、平安资管及平安养老、招商信诺资管在内的七家险资，通过保债计划向万科旗下项目投资超过340亿元。
然而，随着偿债高峰期的临近，这些曾经被视为“摇钱树”的投资项目，如今却成为了悬在险资头顶的达摩克利斯之剑。据不完全统计，泰康资管、太平资管的保债计划产品将在今年陆续到期，而万科数百亿的境内外公开债券同样面临兑付压力。市场早在2023年底便传出万科偿债能力受质疑的消息，险资的“万科焦虑”至今仍未消散。
万科大股东深圳地铁集团的介入，为这场纠葛增添了几分变数。深铁集团不仅强化了对万科的控制权，还通过提供低息股东借款、认购公募基金、受让地块等方式，助力万科缓解资金压力。然而，面对天文数字般的债务规模，这些努力似乎只是杯水车薪。
保债计划作为险资与地产公司合作的主要工具，其背后的风险不容忽视。这些期限为3年至5年的非标债权资产，以债权形式投向基础设施、不动产等项目，但并不保证本金和收益。对于险资而言，超过340亿元的投资规模绝非小数，一旦万科偿债能力出现问题，后果不堪设想。
险资对万科债务风险的担忧，在2023年下半年开始显现，双方的非标债权合作也随之减少。随着偿债高峰期的到来，险资面临艰难抉择：是加紧催债，还是继续输血以确保万科不失偿债能力？显然，险资不愿看到万科走向债务重组的道路，因为那将意味着本金的大幅削减。
在进退失据之间，险资与万科开始紧急磋商已到期或即将到期的债务问题。今年2月中旬，万科与新华资管达成的债务展期协议，或为双方未来的化债之路提供了某种“样板”。通过展期，万科得以避开偿债高峰期，但拉长还款周期也带来了更多利息支付义务。同时，新会计准则的切换也使得债务展期在财务报表上的反映更为复杂。
除了债务展期，万科还在探索另一条化债路径——与险资联合设立Pre-REIT基金，加速存量资产盘活。例如，万科与中信金石、新华保险等资方设立的16亿元Pre-REIT基金，便用于收购福建省最大的保障性租赁住房项目。这一举措不仅有助于万科提升偿债能力，还为险资提供了一个“募-投-管-退”的闭环退出机制。
然而，对于继续参投的险资而言，这无疑是一场豪赌。旧债尚未收回，又不得不追加投资，承担更多未知风险。在这场博弈中，险资与万科的命运紧密相连，双方都在寻求“时间换空间”的解决方案，以期在不确定的市场环境中找到一丝生机。
