贝壳近日公布了其2024年第四季度及全年财务报告，数据显示公司在过去一年中实现了交易总额（GTV）3.35万亿元，同比增长6.6%，营业收入达到935亿元，较上一年度增长了20.2%。然而，在业绩增长的背后，公司的净利润却出现了显著下滑，同比减少了30.76%，这一变化直接反映在了公司的股价上，年报发布后的三个交易日内，股价累计下跌约15%。
深入分析贝壳的财务数据，可以发现其营收增长的质量有所下降。尽管全年GTV和营收均有所增长，但成本的增长速度却超过了营收，导致公司的毛利率在四季度仅达到23%，低于市场预期。其中，分佣成本的增加尤为显著，无论是内部员工还是外部平台商家的分佣，占总营收的比重从上季度的42.4%大幅上升至48.7%，显示出规模效应并未如期带来成本降低。
具体到业务层面，贝壳的房产交易服务作为核心业务，表现相对稳健。存量房业务在四季度GTV达到7448亿元，同比增长59%，远高于市场预期，反映出在高额激励下，公司作为行业头部的业绩弹性。然而，公司主动降低了自营存量房业务的抽佣率，可能是为了降低交易成本以提高交易意愿，这也侧面反映出中介行业在定价权方面的局限性。
新房业务同样表现出色，成交额达到3553亿元，同比增长49%，营收更是暴涨79%，超过130亿元。贝壳作为渠道商，在新房市场的重要性不言而喻，尤其是在城市中心土地资源稀缺、远郊项目开发难度加大的背景下，贝壳的议价权可能会进一步提升。
然而，被视为第二增长曲线的非房产交易服务业务，虽然依然保持高增长，但增速已明显放缓。家装业务本季收入41.1亿元，环比下滑，同比增速也放缓至13%，利润贡献率也有所收窄。租赁业务虽然高速增长，但利润率较低，仅有5%。家装业务受限于复杂的工序和多样化的需求，消费者决策周期长，转化难度大，贝壳虽然通过收购圣都家装、爱空间等公司实现了快速起量，但中长期成长性仍有待观察。
贝壳的“第三翼”贝好家也备受争议。贝好家以C2M为核心理念，利用大数据支持为合作伙伴提供包括产品定位、设计等在内的解决方案服务费。虽然贝壳强调其并非要转型为房地产开发商，只是暂时充当一下角色，但其在成都等地竞得地块并自主操盘的行为，仍然引发了市场的广泛猜测。贝壳拥有庞大的房产数据和用户需求洞察，作为咨询公司或地产设计公司或许游刃有余，但要转型为重资产的开发商，无论是团队建设还是工程建设能力，都是巨大的考验。
贝壳的联合创始人、董事长彭永东在业绩发布后的电话会上表示，对于一个大组织来说，最可怕的是没有增长。然而，高质量的增长才是关键。贝壳在2024年虽然实现了高增长，但重人力、重资产的业务模式却吞噬了利润。如何在保持增长的同时提升利润，将是彭永东等管理层在2025年需要解决的重要课题。
与其他中国互联网公司相比，贝壳在non-gaap口径下的市盈率仍高达约25倍，显示出市场对其业绩改善的迫切期待。面对业绩增长与利润下滑的双重压力，贝壳需要更加精细化的管理，以实现高质量的增长。
