2025年4月2日，北京市首单不动产信托“外贸信托-吉量10号”正式成立，这也是全国首单仓储类不动产服务信托。这一创新项目落地，标志着北京不动产信托财产登记试点取得实质性突破，彰显信托业服务实体经济和民生的社会价值，也为全国逐步推进不动产信托财产登记提供“可复制样本”。
制度破冰：不动产信托登记破解民生痛点
中国外贸信托深耕资产服务信托十余年，在展业过程中发现委托人对“房产装入信托”的需求日益凸显。既有长者希望通过房产保障晚年生活，也有子女希望为父母规划安心居所。就像一位客户说的，“想把房子放进信托延续下去，因为它不仅是资产，更是承载家人记忆的港湾”。怎样才能在信托制度的加持下实现对不动产的专业运营、集中规划、风险隔离和收益专用，守住“万家灯火”的期待，是中国外贸信托一直致力解决的问题。
作为一种民商事法律工具，登记制度是保障财产隔离、财富规划和传承等信托功能实现的核心机制。过去受限于信托财产登记制度的缺失，不动产信托业务往往需通过设立特殊目的载体(SPV)等复杂架构实现，既增加了操作成本，也难以充分发挥信托财产独立性优势。2024年底，北京金融监管局联合北京市规划自然资源委员会出台《关于做好不动产信托财产登记工作的通知(试行)》，首次明确“非交易性过户”规则——不动产权证附记栏直接标注“信托财产”及产品名称，为“不动产装入信托”提供了制度保障。
实践创新：单一房产承载多重使命
新政发布后，中国外贸信托积极响应、迅速行动，率先落地“外贸信托-吉量10号”。该项目委托人系 “422家庭”(四位老人、夫妻双独、两名子女)的典型缩影，因去年家中老人遭遇重大交通事故的意外，委托人意识到生命无常与养老规划的紧迫性。委托人也曾尝试接触其他方式，但始终无法系统性解决其多元化需求。
最终，通过“外贸信托-吉量10号”，委托人的房产纳入信托架构，通过“不动产+慈善+养老+传承”四位一体服务模式，实现三大突破：
一是权属界定更清晰规范。第三方可通过登记信息一目了然地知晓财产状态，未来即便面临债务纠纷，信托财产也能依法独立于各方资产，真正实现 “风险隔离”;二是管理服务更专业高效。作为受托人，中国外贸信托依托在不动产运营、资产配置等领域的专业能力，为客户提供从资产维护、价值管理到收益分配的全周期服务，帮助委托人摆脱不动产管理的繁琐事务，实现“省心托付”;三是满足委托人更多元需求。根据委托人意愿，“吉量10号”项目将50%的收益定向用于公益捐赠，剩余部分专项用于老人赡养与子女教育。这一实践让单一房产同时承载养老保障、代际传承与社会公益的多重使命，彰显了信托制度在满足个性化、复合化需求方面的独特价值。
未来展望：加速信托转型 普惠千家万户
中国人民银行《2019年中国城镇居民家庭资产负债情况调查》显示，我国居民住房资产占家庭总资产比重达59.1%，不动产作为家庭核心资产的地位不言而喻。不动产信托财产登记制度的推出，为信托提供多元财产类型的财产隔离、受托服务、满足不同委托人综合需求打开了巨大空间。而“外贸信托-吉量10号”的落地，将不动产装入信托从抽象的“法律概念”变成了生动的“实践经验”，具有极其重大的现实意义。
北京金融监管局党委书记、局长朱衍生在相关新闻发布会上表示，不动产信托的成功实践，有效回应社会需求，为行业解决长期存在的财产确权难题提供“首都样本”。下一步，北京金融监管局将持续加强政策支持与业务指导，鼓励辖内信托公司积极参与不动产信托，拓展业务场景，优化业务模式，充分发挥服务信托制度优势和社会价值。
信托不仅是财富工具，更是守护万家灯火的社会化解决方案。中国外贸信托党委书记、总经理卫濛濛表示：“中国外贸信托将以“吉量10号”为起点，在家族信托、家庭服务信托等财富管理服务信托以及公益慈善信托等业务领域，进一步深化信托制度与不动产登记机制的融合，推动信托制度更好地发挥社会化与普惠化价值。”
