近日，我爱我家发布了其2024年度财务报告，揭示了旗下长租公寓品牌“相寓”的最新业绩动态及上市筹备进展。数据显示，相寓在2024年实现了61.3亿元的营业收入，同比增长6.5%，这一数字已占据我爱我家总营收的近半壁江山。
作为我爱我家的重要业务板块，相寓的表现尤为抢眼。尽管其管理的房源数量从2023年的27万套增长至2024年底的30.3万套，增加了3万套，但相寓业务却始终未能为公司带来显著的盈利。自上市以来，相寓业务的毛利率表现一直不佳，尽管我爱我家表示，若调整回部分收益，2024年资产管理业务的毛利率约为12.7%，在行业内属不错水平，但相较于经纪业务，相寓的毛利率仍然较低。
值得注意的是，我爱我家能够实现扭亏为盈，主要得益于旗下项目的成功出售。财报显示，出售位于云南昆明的新纪元大酒店相关资产，预计对公司2024年净利润产生正面影响，金额约为7900万元，几乎覆盖了全年预计的归母净利润范围。这不禁让人质疑，我爱我家的经营质量是否真的得到了提升。
相寓品牌的历史可追溯至2001年，当时名为“房屋管家”，是我爱我家内部的一个事业部。随着长租公寓市场的兴起，2015年，“房屋管家”转型升级为“相寓”，专注于规模化房屋租赁的管理和运营。相寓曾经历了一段快速扩张的时期，至2017年底，其管理的长租公寓房屋套数已达到27万套。然而，受长租公寓行业“暴雷”事件影响，相寓业务也出现了收缩，直至2024年底，才重新恢复到2018年的峰值规模。
在上市筹备方面，自2023年起，我爱我家便启动了相寓业务的独立分拆上市计划。然而，业内人士指出，由于我爱我家近年来的经营情况并不乐观，盈利能力持续下滑，急需相寓上市为其造血。但根据证监会的规定，上市公司分拆资产上市需满足一系列条件，包括连续三年盈利等，因此，相寓的上市之路或许还需时日。
与此同时，同为长租公寓头部的自如和魔方公寓也在积极筹备上市。魔方公寓于2022年9月正式向港交所递交招股书，但因招股书失效后，再次递交了上市申请。而自如自2023年以来，上市消息频传，但至今仍未有确切的上市消息传来。这三家长租公寓企业都面临着相似的困境，包括规模扩张放缓、盈利模式不清晰以及融资难题等。
长租公寓市场正处于战略机遇与深度调整并行的关键阶段。一方面，随着住房消费升级和政策红利的双重驱动，具备全周期资产管理能力、完善运营体系及持续资本加持的企业有望在市场洗牌中构建结构性竞争优势。另一方面，长租公寓企业也面临着诸多挑战，如资产收益率瓶颈、租金定价机制刚性、运营效率待提升等问题。
为了应对这些挑战，长租公寓企业正在积极探索新的发展模式。例如，相寓已经逐渐过渡到轻重两端发力，探寻“集中式+分散式”的发展模式。而自如也开始向集中式长租公寓发力，建立了多个品牌产品。这些企业都在努力强化盈利能力，提高投资回报率。
长租公寓企业还在积极寻求融资和退出机制。随着REITs试点范围扩大至市场化长租房领域，长租公寓运营商看到了构建“投融建管退”商业闭环的曙光。然而，由于高度依赖运营能力，长租公寓项目想要真正实现商业闭环的构建，仍需克服诸多困难。
尽管长租公寓市场面临诸多挑战，但长期来看，仍然具有长期投资价值。随着存量市场的到来和政策的逐步完善，长租公寓市场有望迎来更多的发展机遇。然而，真正掌握精细化运营密码的领跑者，才能赢得资本市场的入场券。
