【ITBEAR】近年来，中国城市建成区面积显著扩张，城区建设与人口增长均接近高峰。这一背景下，房地产行业迈入存量时代，企业需重塑相关能力以适应市场变化。政策推动与产业路径完善下，存量盘活成为城市发展的重要议题。
在中国人民大学城市更新研究中心主任秦虹看来，城市盘活存量是推动高质量发展的关键，也是构建住房新制度和房地产新模式的重要方面，当前政策窗口期已经到来。
存量盘活主要针对闲置土地、老旧建筑等，通过改造升级提升其市场价值和使用效率。这一政策自2000年前后开始，至今已进入高质量发展期。
租赁住房成为存量盘活的重要方向，长租公寓大宗交易量逐年上升，保障性租赁住房REITs表现优异。市场给予租赁住房类资产积极反馈，保租房REITs相对发行价涨跌幅平均为26%。
尽管租赁住房领域受到关注，但融资难、投资回报周期长等问题仍制约其规模化发展。ICCRA住房租赁产业研究院院长赵然认为，破局关键在于利益相关方通过合作机制、政策支持和制度保障，实现短期经济效益与长期社会效益的平衡。
南中轴国际文化科技园作为案例，通过集聚代表性企业和配套多元业态，展现了产业链条上不同功能板块的协同运营。赵然建议，资产持有方应从全流程视角出发，进行资产盘活的战略规划。
报告指出，存量盘活需发力“识别高质量资产”和“发掘资产增值潜力”两个关键环节。长租公寓作为盘活存量资产的典型形式，能够有效发挥产权市场资源配置功能。
保障性租赁住房凭借稳定现金流、政策支持等优势，成为吸引投资者的选择。2024年上半年，保障性租赁住房REITs涨幅达16.56%，位列公募REITs首位。
首创和园·繁星社区作为住房租赁盘活代表，通过精准定位与客群需求相匹配，成功盘活存量资产。汤若季认为，盘活存量资产需精准匹配当地实际需求。
大红门服装商贸城的更新改造提供了另一种综合体改造的解法，强调在空间规划中实现产业、服务和居住功能的有机融合。清华大学建筑学院城市规划系教授唐燕指出，未来城市存量盘活需关注职住平衡、交通便捷、生活便利三大维度。
对于存量盘活的未来趋势，赵然预测，存量房收储将重塑市场供给结构，但需防止供给错配；存量资产多元化增加了盘活难度；存量盘活需要更强的产业链思维，投融建管退需高度契合。
中国房地产业协会长租房分会秘书长赵晓英表示，新阶段内，存量资产的盘活不仅是对现有资源的重新利用，更是推动城市高质量发展的直接动力。
