碧桂园服务近日公布了其2025年度中期业绩报告，并通过线上方式举行了业绩发布会。数据显示，公司在上半年实现了营业收入231.9亿元，较去年同期增长了10.2%。尽管毛利为43亿元，轻微下滑3.5%，但公司股东应占的核心净利润仍保持在约15.7亿元的水平。公司的期末银行存款和结构性存款总额达到了约164.7亿元。
针对盈利方面出现的波动，碧桂园服务的管理层表示，公司在行业内的核心盈利能力依然处于领先地位。盈利的波动主要源于业务结构的优化调整、运营的战略性收缩，以及对风险客户的计量方法调整。这些因素共同导致了盈利的阶段性、偶发性变化。
管理层进一步解释，核心利润下降的主要原因之一是公司在清理债务和长期欠费的过程中产生了损失，这部分损失占据了下降因素的一半以上。业务上的主观和客观因素调整、历史遗留问题的解决，以及外部宏观环境的影响也是导致盈利波动的原因。尽管现金流受到季节性波动和前期投入的影响，但公司决定维持全年的业绩目标不变。
截至6月底，碧桂园服务管理的物业项目总数已达到8108个，收费管理面积增加至10.6亿平方米，其中包括“三供一业”住宅的收费管理面积0.9亿平方米。在这些项目中，位于一二线城市的项目占比约为40.2%。
面对当前物业市场的增量下行和住宅物业换手率的持续攀升，行业竞争日益加剧。碧桂园服务的执行董事兼总裁徐彬淮在会上指出，物业费降价的呼声反映了当前行业发展尚不规范的问题。他提到，国家近期出台的关于物业服务领域突出问题集中整治的政策，对物业企业的诚信经营和合规经营提出了更高的要求，这对行业的规范稳健发展具有积极意义。在这样的背景下，龙头企业将拥有更多机会，因为它们在规范经营、品牌建设、数字化投入等方面具有更多优势。
徐彬淮表示，未来三到五年，碧桂园服务将回归以客户为中心，寻求合理的盈利空间。他强调，未来物业服务的定价权应掌握在客户手中，物业企业需要做的是与之相匹配，并保持诚信公开。碧桂园服务计划根据客户需求调整毛利率至合理水平，同时积极拓展市场，追求高质量发展，以保持毛利额的稳健增长。
从收入构成来看，上半年碧桂园服务的物业管理服务收入达到136.1亿元，同比增长6.7%；社区增值服务和“三供一业”服务收入分别为21亿元和50.7亿元，同比分别增长5.3%和51.6%。
针对部分业务毛利率下滑的问题，碧桂园服务表示已采取了一系列措施来提高经营质量，包括深化服务分级、升级数字化运营、搭建经营管理体系，以及升级客户关系管理体系。上半年，公司在11个区域的37个城市、942个项目上实施了服务分级，其中54%的项目经营利润率得到了良性提升。公司还通过分类管控项目、制定差异化管理策略，使超过300个住宅全委包干亏损项目实现了良性扭亏，41%的项目利润率同比合理提升。
碧桂园服务认为，一户一档的客户关系管理有助于实现健康可持续的收费。公司针对不同客户情况制定了针对性的收费策略，如处理与房产相关问题、关注困难客户需求等，上半年综合收费率同比提升3.5个百分点。
在外拓业务方面，上半年碧桂园服务的第三方市场拓展签约面积达到6477万平方米，同比增长66%。持续的外拓使公司的关联交易不断下降，今年上半年关联方收入占总收入的比例降至1.1%。公司认为，已基本实现从传统地产依赖型模式向独立市场化运营的转型。
在回答关于物业股估值的问题时，管理层表示，目前资本市场对行业的定价存在低估。尽管面临业绩压力和转型阵痛，但行业仍存在大量机会。一方面，人的需求尚未得到充分满足，新的理念和需求尚未有合适的产品来解决，因此公司可以延伸服务的边界。管理层强调，首先要稳固基础业务、提升产品力、促进内生增长，实现财务业绩的持续成长。在此基础上，相信资本市场能够给予合理的估值。
