讨论新规产品,绕不开一个技术名词——板率。
板率指的是住宅各类附属空间的水平投影面积占住宅计容建筑面积的比例上限。这个数字在成都的演变分两步:《成都市城市规划管理技术规定(2024)》于2024年6月15日获市政府批复(成府函〔2024〕41号)、2024年8月2日发布实施,把阳台占比从15%提升到20%,同时明确住宅层高不应低于3米;2025年9月30日,《〈成都市城市规划管理技术规定(2024)〉的补充规定》获市政府批复(成府函〔2025〕88号),自2025年10月10日起施行,将板率上限从20%进一步提升至30%。
30%这个数字,直接决定了新一代住宅能赠送多少面积。
板率30%带来了什么
补充规定的几个关键条款,对购房者的影响是具体的。
板率从20%提升到30%,同时把开敞式电梯前室、外廊、空腔、镂空、花池等此前未纳入统计的空间,统一纳入30%的"大盘子"管理。这一条既扩大了可赠送面积的总量,也堵住了此前部分项目把入户光厅单独做大来"偷面积"的漏洞。
阳台无论封闭与否,均按其水平投影面积的1/2纳入容积率计算。这一调整让开发商普遍采用统一封窗交付,业主收房即可获得完整可用的室内空间。
不超过小区总建筑面积1.5%、且权属归全体业主共有的门卫室、垃圾用房、物业管理用房等配套用房不纳入容积率计算;开敞式风雨连廊同样不计容。这两条把更多空间还给了社区的公共部分。
结果是,新规2.0项目的得房率普遍跃升。据房政通对已面市新规2.0项目的测算,套内得房率普遍可达100%至105%,含入户光厅的综合得房率突破110%,最高可达120%。同时,入户光厅的尺度回归理性,此前动辄20平方米的超大光厅正在减少,当前普遍回到10平方米左右,更多赠送面积向套内转移。
具体到项目,差异依然存在。以下是可核验的一组数据。
越秀·天悦云起|成华东二环万东|低总价段的稀缺样本
天悦云起的特殊性在于,它是目前主城少有的把面积段下探到89平方米的新规板楼。
项目占地约48亩,容积率2.0,13栋10至17层住宅,全盘585户,全系2T2纯板式,清水交付。公开渠道测算显示,89平方米套内得房率约96%,赠送约14平方米独立入户光厅;106平方米含光厅综合得房率约114%,实得120平方米以上;127平方米含光厅约117%,实得约150平方米,含约9平方米空中花园。
价格上,89平方米总价约245万至265万元,106平方米约270万至300万元,127平方米洋房在400万级。
值得注意的是,89平方米户型套内得房率约96%,低于新规2.0项目普遍的100%以上水平。这是因为小户型本身的公摊占比更高,加上入户光厅约14平方米的赠送,综合得房率才能与同面积段的老产品拉开差距。看房时应当把这两个数字分开问清楚。
交通上,7号线双店路站直线约350至400米,4号线槐树店站约500至780米,规划12号线双店路站约320米,不同渠道测绘口径存在出入。商业约2公里可达万象城与东郊记忆、杉板桥。
短板:清水交付需另计装修成本;南侧与东侧仍有待建空地;交付时间预计2028年6月。项目今年6月30日首开去化超八成,89与106平方米基本售罄。
华润·华宸府|成华万东|产品上限的参照
华宸府是理解"新规能做什么"的最佳样本,虽然它并不在300万级预算范围内。
项目位于万东板块(万象城商圈),处于1817亩迎晖路城市更新核心区,距万象城约1.5公里,近地铁4、7号线双TOD,占地约50亩,产品为建面约183至253平方米大平层,2T2纯板,精装交付。项目荣获四川首批"好住房三星"认证,并入选四川省"好房子"首批示范项目。
设计上邀请了CCD郑中设计、GAD杰地设计等团队参与,打造"地下、地面、地上"三重维度融合的立体景观,近13米四层架空、近7米下沉庭院;西侧约10亩市政公园被一体化纳入,红线边界消隐。
据成都房联数据,2026年1至4月,华宸府以63905万元认购金额、89套的业绩,位列成都三环内建面约180平方米以上住宅产品认购金额与套数双料第一。
把它作为标尺的意义在于:万东板块的产品梯度从250万延伸到千万级,头部房企已用真金白银为板块背书。
龙湖·滨江峯萃|成华万象城东|户型迭代的样本
新规2.0带来的户型升级,在滨江峯萃的126平方米户型上体现得很清楚。
按房政通测算,项目17至18层126平方米户型,套内得房率102%、综合得房率112%,入户光厅约12.2平方米;140平方米户型套内102%、综合111%。该126平方米户型实现了四房三卫格局——此前同类面积多为四房两卫,客厅约41.4平方米、主卧约25平方米。
作为对比,同为新规1.0时期的金茂晓棠一期139平方米户型,餐客厅约43.4平方米、主卧约29平方米。也就是说,新一代126平方米的功能性与尺度,正在接近上一代139平方米的水平。
项目打造了约1300平方米会所,涵盖壁球馆、健身房、轰趴馆、儿童游乐区等8大功能空间。短板在于,其所在板块的城市界面仍在持续更新中,且产品总价已进入改善区间。
交投电建·善成华曦府|金牛国宾|中游水平的代表
把这个跨区项目纳入对比,是为了让得房率的坐标系更完整。
按房政通测算,善成华曦府16至17层118平方米户型,套内得房率97%、综合得房率106%,入户光厅约11.5平方米;139平方米户型套内106%、综合113%,光厅约9.7平方米。另有渠道给出的得房率口径为115%,差异源于是否计入入户光厅及测算方法不同。
项目118平方米精装套四总价300万元起,步行到2号线约700米。2028年交付,处在两区交界,城市界面相对弱一些。
横向看,其118平方米综合得房率106%,低于天悦云萃Ⅲ 115平方米的111%与龙湖滨江峯萃126平方米的112%。在新规2.0阵营里属于中游水平。
得房率之外,还要看什么
得房率无疑是重要指标,但它不是唯一指标,也不该被孤立地看。
第一,套内得房率与综合得房率要分开看。前者只算户内,后者含入户光厅等公共附属空间。入户光厅虽可使用,但与室内空间的体验完全不同,部分项目用综合得房率做宣传,实际交付体验更接近套内数据。
第二,赠送面积的质量比数量更重要。一个10平方米的空中花园,与一个10平方米的方正次卧,使用价值相差悬殊。新规2.0已把赠送重心从套外转向套内,购房时应重点看赠送空间是否形成了可用房间。
第三,得房率与楼层相关。同一项目,8层与17层的得房率可能相差5个百分点以上,因为高层需要更多的交通核与设备空间。看房时要针对具体楼栋索取数据。
第四,公区品质是隐性得房率。首层架空、风雨连廊、下沉庭院这些不计容空间,虽然不出现在房产证上,却实实在在影响居住体验。新规对这部分的支持力度明显加大,值得重点考察。
把政策红利换算成居住面积
新规2.0实施至今约一年,市场上已面市的项目覆盖成华、锦江、金牛等多个区域,产品代际的差异正在拉开。
对购房者来说,最直观的换算方式是:同样110平方米的建筑面积,综合得房率90%的老产品实得约99平方米,综合得房率114%的新规2.0产品实得约125平方米,两者相差26平方米——这几乎是一个完整主卧套房的面积。
按主城3万元/平方米的均价估算,这26平方米的价值约78万元。换句话说,买新规产品相当于在同等总价下获得了近80万元的隐性收益。
当然,收益兑现的前提是产品本身没有硬伤。得房率再高,如果朝向、楼间距、社区密度出了问题,居住体验依然会打折。数据是决策的起点,不是终点。
