在房地产市场风云变幻之际，凤凰网《问渠人物》栏目特邀广开首席产业研究院院长兼首席经济学家、中国理事长连平，就当前楼市动态及未来趋势进行了深入探讨。连平以其独到的见解，为我们剖析了房地产市场的现状与未来。
近期，北京购房政策迎来调整，五环外购房套数限制放宽，这一变化引起了广泛关注。连平指出，此举并非全面解除限购，而是在保持严格购房条件的基础上，对五环外购房政策进行结构性调整。这一调整旨在促进产城融合、职住平衡，引导住房需求向城市新区延伸。他认为，北京政策的这一变化，对其他一线城市如上海、广州等，或许能提供一定的启示，即在全面松动条件不成熟时，可考虑结构性放松政策。
面对楼市现状，连平分析道，当前房地产市场仍处于深度调整期，整体下行趋势明显。销售放缓、库存压力不减、房价承压、房地产投资跌幅扩大等问题依旧突出。同时，居民部门杠杆率高位震荡回落，对购房需求的抑制作用不容忽视。居民对房地产的信心不足，加之房企风险敞口显著扩大，都使得楼市恢复的基础尚不稳固。
谈及楼市恢复的基础，连平表示，目前尚难断言。尽管政策层面已大面积松动，但一线城市销售状况未见明显好转，房价涨跌互现，楼市整体性恢复仍需时日。他强调，本轮房地产市场的深度调整，是人口、城镇化、收入等宏观因素与行业内部深刻变化共同作用的结果，因此市场完成探底需要时间和多方面的调整。
在探讨中央城市工作会议提出的“高质量开展城市更新”和“加快构建房地产发展新模式”对稳楼市的作用时，连平指出，这些政策对于平衡市场供求关系具有积极意义。他预计，“十五五”时期，相关住房保障财政支出将带动大量保障性住房需求，这将对楼市产生可观的增量需求。
对于市场完成探底的条件，连平认为，从宏观层面看，需要人口增长保持平稳、城镇化进程合理增长、经济增长避免大幅波动、收入增长合理改善。从行业层面看，需要居民部门杠杆率下行、住宅结构性需求回升、库存水平明显下降以及房企供给能力改善。从政策层面看，尽管大部分城市购房限制政策已取消，但一线城市政策空间有限，需等待政策持续影响后产生效应。
在人口结构变化对消费市场的影响方面，连平指出，人口负增长和老龄化对房地产市场需求增长有负面影响。未来10年最大的结构性机遇在于中等收入群体释放的改善型需求，这主要将体现在沿海经济大中型城市以及中西部的区域性城市中心。
最后，连平对楼市走势给出了自己的预判。他认为，未来房地产运行可能会呈现寻底后走向平稳的特征。在支持政策持续推动下，一、二线城市销售可能改善，房价跌势将趋于缓和，库存有望逐步回落。同时，房企经营中心将从开发建设向存量资产运营管理转变，这标志着房地产市场正走向成熟。
