在商业地产领域，南京德基并未满足于“全球店王”的称号，而是持续拓展商业版图，试图构建更具竞争力的新商业生态。近期，江苏德基奥莱商业发展有限公司与江苏德基时刻商业发展有限公司相继成立，标志着德基在南京仙林与河西两大区域的新商业项目正式启动。
据天眼查APP信息，这两家新公司均由德基广场有限公司全资控股，注册资本均为1亿元，法定代表人为吴铁民。业务范围涵盖商业综合体管理、酒店管理、物业管理等多个领域，显示出德基在商业运营上的多元化布局。
年初，南京德基广场凭借丰富的品牌组合、精准的消费客群定位以及创新的体验营销，成功超越连续多年占据“奢侈品店王”宝座的北京SKP，成为2024年全球单体商场销售冠军。然而，南京的商业格局正经历深刻变革，多家新兴商业体正对德基的市场地位发起挑战。
南京IFC依托新鸿基的港资背景，主打高端奢侈品牌；JLC金陵中环则基于香港置地的“中环系”基因，瞄准年轻潮奢市场；华润M1级金陵万象城则以多元业态吸引消费者。尽管这些商业体在短期内难以与德基广场抗衡，但它们各自的优势领域正对德基构成潜在威胁。
面对高奢市场的降温趋势，德基选择分裂出奥莱业态与年轻潮流购物中心，以更灵活地应对市场变化。德基时刻位于南京建邺区庐山路198号，原为德基世贸中心，规划为集5A甲级智能办公楼、高端公寓与商场于一体的综合体。经过多年沉寂，该项目于今年更名为德基时刻，并启动外立面改造，预计将于2026年德基广场20周年庆时开业，主打年轻消费群体。
而原本定位为“年轻、时尚、潮流体验式高端地标”的德基奥莱，则位于南京栖霞仙林街道仙林大道111号。该项目在2020年被德基收购后，经历多次定位调整，最终确定转型为奥莱业态。这一转变背后，是高奢市场整体遇冷的现实。
根据《2024年中国奢侈品市场报告》，受消费者信心不足、出境游复苏及消费外流加剧等因素影响，2024年中国内地个人奢侈品市场销售额预计下降18%-20%，全球奢侈品行业总销售额同比下滑2%至1.478万亿欧元。麦肯锡预测，2025年中国奢侈品市场规模将超4000亿元，但年增长率仅1%-3%。
相比之下，奥莱业态表现出稳健增长。2024年，中国奥特莱斯行业销售额突破2300亿元大关，同比增长9.5%，超越百货、便利店等传统零售业态。麦肯锡预测，2025年奥莱市场容量有望冲击2600-3900亿元。王府井的业绩表现便是一个例证：尽管其上半年营业收入与净利润大幅下滑，但奥莱业态却逆势增长4.2%，毛利率达65.6%。
德基加码奥莱，不仅是为了应对高奢市场降温，更是为了与德基广场的正价奢品销售形成渠道承接互补。奥莱作为次级销售渠道，能够稳定消化奢侈品与时尚商品的未售罄产品。同时，它也是培育潜在奢侈品消费者的重要窗口，尤其吸引那些难以承担正价商品的年轻群体和渴望型消费者。
南京德基广场作为国内主要的重奢商场之一，入驻了Chanel、Hermes、LV、Gucci等高奢品牌，以及Coach、Tory Burch等轻奢品牌和潮流运动品牌。这些品牌的折扣商品有望出现在德基奥莱的货架上，进一步丰富德基奥莱的品牌储备。同时，德基奥莱也将为德基广场输送潜在消费者，扩大目标客群。
然而，德基的新商业布局也面临诸多挑战。其他商业地产开发商正在加速推进奥莱项目，竞争日益激烈。例如，华润万象生活宣布旗下首个精品奥莱项目“MIXC VILLAGE万象滨海购物村”将于今年12月开业；西安临潼兵马俑奥莱选址曝光，主打“文旅+奥莱”模式；上海青浦奥莱二期正在施工，预计2026年竣工，将成为亚洲最大的奥特莱斯。
跨界平台也在发力奥莱市场。京东奥莱正加速发展线下实体，在全国主要二三线及以下城市开店；咸鱼则将“闲鱼奥莱”升级为“大牌清仓”频道，覆盖品类更广。面对外部竞争压力，德基内部也需平衡业态发展，避免新业态对德基广场的正价消费客群和年轻消费群体造成分流。
例如，北京SKP针对年轻人布局的新空间SKP-S自2019年开业以来反响平平，未能对北京SKP的增长形成更多助益。德基时刻若差异化程度不够或消费体验不佳，也可能沦为拖累。多元出击与强强联合是德基的市场打法，但独立新业态的最终成效仍需市场检验。
